Immobilien - besonders wenn sie fremdfinanziert sind, beinhalten einige Risiken:

Welche Gefahren können aus Immobilien in der Krise resultieren?

Welche Auswirkungen hat die Krise auf die Immobilienpreise?

Darüber hinaus kann ein starker Wertverfall eintreten, wenn andere Immobilienbesitzer pleite gehen und viele Objekte zwangsversteigert werden (hohes Angebot = niedrige Preise). In solch einem Fall kann es sein, dass Ihr Darlehen leicht den Immobilienwert übersteigt. Dies kann Ihre Bank nutzen, um weitere Nachschüsse bezogen auf die Sicherheiten zu fordern. Daher empfehlen einige Krisenratgeber, sich noch möglichst schnell von vermieteten Immobilen zu trennen, wenn irgendwie möglich, sofern sie mit Darlehen belastet sind. 

Das Gleiche gilt auch hinsichtlich des verschuldeten, selbst genutzten Eigenheims. Hier lautet der Tipp, man soll das verschuldete Eigenheim lieber verkaufen und dafür schuldenfrei zu Miete wohnen. 

Welche weiteren Nachteile hat Grundbesitz im Krisenfall?

Immobilien sind logischerweise immobil und beinhalten daher das Risiko, dass Sie diese nicht in Sicherheit bringen können und somit dem Staat chancenlos ausliefert sind. Der Staat kann nach einer Krise z. B. wie nach dem letzten Krieg auf jede Immobilie und auf jedes Grundstück eine Zwangshypothek eintragen lassen. Es wird dann beispielsweise eine Hypothek in Höhe von ca. 20% des Immobilienwerts zugunsten des Staates eingetragen.

Sie haben dann keine lastenfreie Immobilie mehr bzw. müssten bei einem Verkauf diesen Betrag zwangsweise abführen. Gold und Silber sind daher wertvolle Alternativen, da dieser Zwangszugriff hierbei nicht möglich ist. Falls Sie sich schon länger mit Entscheidungen hinsichtlich des Verbleibs von Immobilien beschäftigen, sind dies sicher gewichtige Argumente, die Ihren Überlegungen hoffentlich den entscheidenden Anstoß geben.

Wie wirkt sich eine einbrechende Kaufkraft in der Krise auf die Immobilienpreise aus?

Eine Krise hat einschneidende Auswirkungen auf die Realwirtschaft, die Menschen, das jetzige Geldsystem, Arbeitsplätze, den allgemeinen Wohlstand etc. Leider ist zu befürchten, dass sich der Wohlstand in unserem Land auf Jahre gesehen ein ganzes Stück reduzieren wird. Dies hat natürlich Auswirkungen auf die Immobilienwerte.

Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie beim Notar unterschrieben und dann auch bezahlt wird. Ein gutes Preisniveau setzt ein gutes Umfeld, zahlungskräftige und -fähige Käufer, gute Mieter, genügend und sichere Arbeitsplätze etc. voraus. Vieles davon sehe ich in ernsthafter Gefahr. Vielleicht weniger in den wirtschaftlich starken Regionen wie München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, oder Hamburg. Es gibt jedoch auch viele Gegenden, wo die Lichter nach und nach ausgehen.

Dazu gehören in erster Linie die Neuen Bundesländer, das Ruhrgebiet, das Saarland und viele Landstriche außerhalb der großen Städte. Ich kenne einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt und er sagt, laut seiner Kenntnis laufen in Nordrheinwestfalen (Ein Bundesland in der BRD) in ca. einem Viertel aller Wohnungseigentümergemeinschaften gegen 20% der Miteigentümer Vollstreckungsmaßnahmen.

Welche Gefahre haben Immobilien als Kapitalanlage?

Leider werden sehr viele Wohnungen zur Kapitalanlage gerade in solchen Lagen verkauft. Denn nur dort können die Immobilienvertriebe sie günstig genug einkaufen, um eine gute Mark damit zu machen. Prüfen Sie bitte Ihr Portfolio und werten Sie die Standorte gründlich aus. Achten Sie auf die Bevölkerungsentwicklung, das durchschnittliche Einkommen, die Ansiedlung von Firmen, den wirtschaftlicher Zustand und die Perspektive der größten Arbeitgeber, die Anpassungsfähigkeit für zukünftige Veränderungen, die politischen Strömungen etc.

Ich bin ziemlich sicher, dass schon aufgrund des Bevölkerungsrückgangs in der BRD in allen Gebieten, außer den vorgenannten wirklich starken Standorten, in den nächsten 10 bis 20 Jahren deutliche Preiseinbrüche kommen werden. Selbst bei den starken Gegenden ist abzusehen, dass es trotz des anscheinend moderaten Preisanstiegs der letzten Jahre zu einer Preisreduzierung kommen wird. Denn die heutigen Preise sind durch das viele, künstlich erzeugte Geld höher als der unbeeinflusste Marktpreis wäre. Man kann sagen, dass jede Immobilien einen „Inflationsbeitrag“ eingepreist hat.

Wie weit können die Immobilienpreise in der Krise fallen?

Schon jetzt können Sie in verschiedenen Teilen der Bundesrepublik Häuser, Wohnungen und Grundstücke ab € 5.000,-- ersteigern oder von Banken günstig kaufen. Selbst in den wirtschaftlich guten Regionen gehen Häuser derzeit oft für den halben Preis weg. All dies ohne die große Krise. Wenn Sie eine werthaltige Immobilie an einem Standort haben, der sich über Jahre kontinuierlich oder plötzlich verschlechtert, reißt dies den Wert Ihrer Immobilie in den Keller.

Ein schönes Einfamilienhaus zum Beispiel in einer Gegend, wo in der Nachbarschaft mehrere Objekte versteigert oder günstig verhökert werden, reduziert den Wert Ihres Hauses enorm. Daher ist man bei Immobilien auch auf das Wohl und Wehe seiner Nachbarn angewiesen. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, verbleibt die Frage, ob Sie die jeweiligen Entwicklungen immer im Auge haben und rechtzeitig reagieren können. Ein Immobilienverkauf dauert leicht sechs Monate oder länger. Und daher ist die Frage - speziell bei einer hereinbrechenden Krise - ob Sie der negativen Entwicklung rechtzeitig entkommen können.

Sind Immobilien "krisensicher"?

Ein Investment in „sicheren“ Immobilien kann sich leicht als Luftblase erweisen. Als beispielsweise die Aktienbörsen in den USA zwischen 1929 und 1932 zusammenbrachen, verlor der Dow-Jones-Industrie-Index ca. 90% seines Wertes. Immobilien, Wohnhäuser und kommerziell genutzte Gebäude, verloren bis zu 80% ihres Wertes. Das Magazin „Der Stern“ schrieb in einer Reportage Anfang Oktober 2007, dass in den USA täglich hunderte Häuser zwischen $ 2.000,-- bis $ 5.000,-- pro Einheit versteigert werden.

Immobilien sind auch ohne Krise kein einfaches Investment

Denn kaum jemand verfügt über das nötige Wissen, um den Wert der Immobilien richtig beurteilen zu können. Wer kann die Lage, Bausubstanz, Entwicklung des Standorts, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten etc. richtig taxieren? Und dies bei einer Investition, die ca. das 4 bis 8 fache des Jahreseinkommens ausmacht? In diesem Sektor wird meiner Beobachtung nach schon seit langer Zeit ohne Finanzkrise enorm viel Geld versenkt.

Neulich schrieb die Süddeutsche Zeitung, dass die meisten Anleger mit vermieteten Eigentumswohnungen kein Geld verdienen. Was denken Sie, wie es bei einer Krise mit stark fallenden Preisen sein wird. Ziehen Sie lieber jetzt die Reißleine, ein Schrecken mit Ende ist besser als ein Schrecken ohne Ende. Jetzt verlieren Sie vielleicht € 20.000,--. Wenn Ihre Wohnung keine Mieter mehr findet und nur noch € 25.000,-- wert ist, sind Sie pleite.

Zwei wichtige Tipps für alle Immobiliendarlehen

1. Bei bestehenden Krediten sollten Sie bei Ihrer Bank eine Teillöschungsbewilligung über den Teil der bereits getilgten Hypothek fordern. Damit kann die Grundschuld anteilig gelöscht werden. Das kostet etwas Geld, verhindert jedoch, dass ein Aufkäufer des Darlehens die ursprüngliche, volle Grundschuld vollstrecken kann.

2. Sie können mit Ihrer Bank vereinbaren, dass ein Verkauf des Darlehens ausgeschlossen wird. Die Bank sollte es ohne Gebühren mitmachen, es könnte aber auch sein, dass dies ein halbes Prozent mehr Zinsen kostet. Dies sollte Ihnen aber Ihrer Sicherheit wert sein.